Apakah Bunga Floating KPR Cocok untuk Anda? Pelajari Lebih Jauh di Sini!

Dalam sistem pembelian rumah secara kredit umumnya ada dua jenis suku bunga, yaitu bunga floating KPR dan bunga tetap KPR. 

Secara singkat bunga tetap KPR adalah suku bunga yang tidak berubah selama masa tenor KPR. Dengan begitu angsuran yang dibayarkan tetap selama jangka waktu di dalam masa tenor. Sementara itu suku bunga floating mengikuti perubahan yang terjadi pada suku bunga pasar. 

Bagi Anda yang ingin membeli hunian sangat penting untuk memahami lebih jauh mengenai floating rate KPR ini untuk menemukan sistem kredit paling tepat. Artikel ini akan membahas apa yang dimaksud dengan suku bunga floating KPR, kelebihan dan kekurangan, serta cara menghitungnya. 

Apa yang Dimaksud dengan Bunga Floating KPR?

Salah satu skema suku bunga kepemilikan KPR adalah bunga floating. Foto: Serenia Hills by Intiland. 

Dengan memahami tentang suku bunga floating atau mengambang Anda akan lebih mudah memperkirakan besaran biaya KPR yang perlu Anda siapkan ke depannya.  

Di dalam sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bunga floating adalah jenis perhitungan bunga dengan besaran yang dapat berubah sewaktu-waktu. Perubahan ini berdasarkan suku bunga acuan dari Bank Indonesia serta kebijakan lembaga keuangan atau bank yang mengeluarkannya. 

Istilah lain yang sering digunakan adalah floating rate KPR atau ‘bunga mengambang.’ Sebagai contoh, pada dua tahun pertama suku bunga mungkin sebesar 10% atau 1 juta rupiah. Akan tetapi apabila suku bunga Bank Indonesia naik menjadi 13%, maka bunga bank juga akan naik menjadi 13%. Hal ini akan menyebabkan kenaikan cicilan rumah sehingga pada tahun ketiga Anda harus membayar cicilan sebesar 1,3 juta rupiah. 

Biasanya, kenaikan suku bunga terjadi karena ketidakstabilan kondisi negara atau defisit anggaran negara, yang menyebabkan suku bunga pasar berubah. Jenis suku bunga ini lebih sesuai untuk Anda yang siap menerima risiko yang lebih tinggi.

Berdasarkan Apa Suku Bunga Floating KPR?

Ilustrasi suku bunga floating. Foto: mastermanifestors. 

Ada beberapa faktor yang menentukan besaran bunga floating. Diantaranya: 

• Tingkat Suku Bunga di Pasaran: Bunga mengambang cenderung mengikuti perubahan suku bunga pasar. Apabila naik maka floating rate akan naik begitu pula sebaliknya

• Risiko Kredit: Semakin baik aktivitas individu di dunia perbankan maka akan dianggap sebagai pelanggan dengan loyalitas yang baik. Karena itu penting sekali untuk menjaga catatan kredit sebaik mungkin. Salah satu caranya dengan memeriksa bagaimana syarat lolos BI Checking agar proses KPR Anda lancar bebas hambatan

• Jangka Waktu: Tenor kredit atau jangka waktu pembayaran cicilan juga mempengaruhi besaran bunga. Selalu ada kemungkinan dalam jangka waktu cicilan ini suku bunga bisa mengalami perubahan antara naik atau turun

• Pihak Ketiga Sebagai Penjamin: Apabila ada pihak ketiga yang mampu menjamin seluruh risiko yang dibebankan terhadap penerima kredit, maka bunga dapat berbeda. Akan tetapi pihak ketiga ini harus memiliki reputasi cukup bonafit dan terpercaya

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Floating

Bunga floating adalah salah satu skema bunga kepemilikan KPR. Foto: Magnolia Residences by Intiland. 

Agar lebih memahami tentang bunga mengambang ini ada baiknya mengetahui apa saja kelebihan dan kekurangannya. 

Kelebihan

• Fleksibel: Nasabah dapat menikmati turunnya cicilan apabila suku bunga acuan turun

• Suku Bunga Lebih Rendah: Suku bunga pada floating rate lebih kecil dan rasional dibandingkan KPR fixed rate. Ketika suku bunga pasar turun maka nasabah bisa menikmati bunga yang lebih rendah

• Adil: Ketika pembeli rumah hanya membayar bunga sesuai perubahan suku bunga pasar maka akan terasa lebih adil dibanding bunga tetap

• Mengikuti Kondisi Ekonomi: Bunga floating menyesuaikan kondisi ekonomi dan suku bunga pasar yang dinamis

• Pilihan Cicilan yang Sama Walau Bunga Naik: Terbuka peluang bagi pembeli rumah untuk tetap membayar cicilan yang sama ketika bunga naik. Cara ini dikenal dengan skema anuitas, yaitu perpaduan antara skema flat dan skema efektif. Dalam hal ini besaran angsuran dibuat sama akan tetapi pokok angsuran berubah. 

Kekurangan

• Bergantung pada BI Rate: Suku bunga kredit mengacu pada Bank Indonesia. Ketika turun maka floating rate juga turun begitu pula sebaliknya

• Terpengaruh Kebijakan Pemerintah: Fluktuasi suku bunga sangat terpengaruh kebijakan pemerintah. Misalnya ketika pemerintah menggenjot perumahan umum dapat berdampak pada KPR eksklusif

• Risiko Membayar Lebih Banyak: Ketika suku bunga pasar terus menerus naik maka nasabah dapat membayar total bunga lebih besar dibandingkan bunga tetap

• Perlu Memahami Risiko Pasar: Pembeli rumah perlu memiliki pengetahuan tentang risiko pasar dan suku bunga agar bisa mendapatkan manfaat bunga mengambang seoptimal mungkin

• Suku Bunga Lebih Sering Naik: Fakta yang terjadi di lapangan, kenaikan suku bunga lebih sering terjadi dibandingkan penurunan 

Apabila disimpulkan, kelebihan dan kekurangan bunga floating dapat dilihat pada tabel berikut: 

Simulasi Perhitungan KPR dengan Bunga Floating

Cluster Serenia Hills dari Intiland bisa didapatkan dengan skema bunga floating. Foto: Serenia Hills by Intiland. 

Demi mendapatkan gambaran lebih jelas mengenai perhitungan cicilan KPR yang menggunakan bunga mengambang mari kita lihat contoh simulasi berikut. Perlu Anda perhatikan bahwa cara menghitung bunga mengambang ada dua cara yaitu skema efektif dan anuitas. 

Simulasi Bunga Floating Menggunakan Skema Efektif

Hunian nyaman yang bisa didapatkan melalui skema bunga floating. Foto: Magnolia Residences by Intiland. 

Pada skema efektif, acuannya menggunakan sisa pokok pinjaman. Artinya, saldo pinjaman pada bulan sebelumnya dimasukkan ke dalam perhitungan cicilan periode berikutnya. 

Misalnya Anda mengambil KPR dengan nilai pinjaman Rp1 miliar dalam jangka waktu 20 tahun. Suku bunga awal sebesar 9%/tahun. Setelah berjalan 5 tahun, terjadi kenaikan suku bunga pasar sebesar 10%/tahun. Berikut contoh perhitungan total bunga yang harus Anda bayar selama masa KPR:

1. Hitung cicilan per bulan dengan rumus: pokok pinjaman / jumlah bulan dalam jangka waktu KPR. Misalnya, jumlah bulan dalam 20 tahun adalah 240. Maka, cicilan per bulan adalah: Rp 1 miliar / 240 = Rp 4.166.667.
2. Hitung bunga per bulan pada suku bunga awal dengan rumus: (pokok pinjaman x suku bunga awal) / 12. Misalnya, bunga per bulan pada suku bunga awal adalah: (Rp 1 miliar x 9%) / 12 = Rp 75 juta per tahun atau sekitar Rp 6,25 juta per bulan.
3. Hitung bunga per bulan pada suku bunga pasar yang naik dengan rumus: (sisa pinjaman x suku bunga) / 12. Setelah 5 tahun berjalan, sisa pinjaman sekitar Rp 853 juta. Maka, bunga per bulan pada suku bunga pasar yang naik adalah: (Rp 853 juta x 10%) / 12 = Rp 710.833.
4. Hitung total bunga yang harus dibayarkan selama masa KPR dengan skema efektif dengan rumus: jumlah cicilan x jangka waktu KPR – pokok pinjaman. Misalnya, jumlah cicilan dalam 20 tahun adalah 240. Maka, total bunga yang harus dibayarkan adalah: (Rp 4.166.667 x 240) – Rp 1 miliar = Rp 500 juta.

Dalam contoh di atas, total bunga yang harus dibayarkan selama masa KPR dengan skema efektif adalah sebesar Rp 500 juta. Total bunga ini termasuk bunga yang dihitung dengan skema efektif pada suku bunga awal dan suku bunga pasar yang naik.

Simulasi Skema Anuitas

Ilustrasi skema anuitas. Foto: Finansialku. 

Skema anuitas sesungguhnya mirip dengan skema efektif namun besaran angsuran per bulan dibuat sama. Dengan kata lain tetap berbeda dari skema flat karena tetap ada perubahan bunga. Sederhananya, skema anuitas merupakan kombinasi skema flat dengan efektif. 

Masih menggunakan asumsi seseorang yang mengambil KPR sebesar Rp1 miliar dengan jangka waktu 20 tahun, didapatkan perhitungan sebagai berikut: 

• Suku bunga awal: 8%
• Suku bunga floating saat ini: 10%
• Biaya administrasi: Rp 5 juta
• Asuransi: Rp 10 juta

Rumus perhitungan anuitas KPR adalah sebagai berikut:

A = P x [i + i / ((1 + i)^n – 1)]

• A = anuitas
• P = pokok pinjaman
• i = suku bunga efektif
• n = jangka waktu KPR (dalam bulan

Berikut adalah perhitungan anuitas KPR:

1. Pokok pinjaman: Rp 1 miliar – Rp 5 juta – Rp 10 juta = Rp 985 juta
2. Suku bunga efektif: ((1 + 8%) x (1 + 10%))^(1/24) – 1 = 0,6929%
3. Jangka waktu KPR: 20 tahun x 12 bulan/tahun = 240 bulan
4. Anuitas: Rp 985 juta x [0,6929% + 0,6929% / ((1 + 0,6929%)^240 – 1)] = 

Rp 7.691.746

Jadi, anuitas yang harus dibayar setiap bulannya adalah sebesar Rp 7.691.746. 

Sementara itu jumlah bunga yang harus dibayarkan selama masa KPR adalah:

• Total bunga = (anuitas x jangka waktu KPR) – pokok pinjaman
• Total bunga = (Rp 7.691.746 x 240) – Rp 985 juta
• Total bunga = Rp 1.849.214.464

Dengan demikian, total bunga yang harus dibayarkan selama masa KPR adalah sebesar Rp 1.849.214.464.

Kesimpulan Mengenai Bunga Floating KPR

Bunga mengambang dapat menjadi salah satu pilihan skema KPR. Foto: Pinang by Intiland. 

Mengenai pertanyaan apakah bunga floating cocok untuk Anda yang sedang ingin membeli KPR? Jawabannya terletak pada beberapa pertimbangan yang perlu Anda perhatikan. 

Kelebihan dari bunga floating antara lain fleksibel, suku bunga lebih rendah, adil, mengikuti kondisi ekonomi, dan memberikan pilihan cicilan yang sama walaupun bunga naik. 

Sementara itu beberapa kekurangannya antara lain bergantung pada BI Rate, terpengaruh kebijakan pemerintah, risiko membayar lebih banyak, perlu memahami risiko pasar, dan suku bunga lebih sering naik. 

Oleh karena itu, sebelum memilih jenis bunga untuk KPR, Anda harus mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan serta kemampuan Anda dalam menanggung risiko yang lebih tinggi. 

Demikian ulasan mengenai bunga floating KPR untuk memiliki hunian. Temukan hunian impian Anda bersama Intiland dengan berbagai pilihan lokasi dan tipe pilihan Anda seperti Aeropolis,  Talaga Bestari dan Magnolia Residence. 

Apabila Anda tertarik untuk memiliki properti dari Intiland, Anda dapat hubungi nomor kontak yang tertera pada website Intiland.com. Dapatkan seluruh informasi mengenai produk properti yang tersedia dan prosedur pembelian yang harus dilakukan. Semoga berhasil dalam membeli properti impian Anda!