Ketika membeli sebuah hunian selain perlu memikirkan bagaimana cara merawatnya Anda juga harus mengingat kewajiban membayar pajak rumah. Akan tetapi mungkin masih banyak yang belum begitu paham tentang apa saja yang perlu diperhatikan.
Sesungguhnya pajak yang dibebankan kepada pemilik rumah tidak berbeda dengan pajak terhadap objek lain seperti kendaraan, penghasilan dan sebagainya. Agar Anda tidak kaget saat menerima tagihan pajak rumah yang terlambat dibayar, yuk perhatikan berbagai ulasan di seputar kewajiban pembayaran pajak ini!
Apa yang Dimaksud dengan Pajak Rumah?
Ilustrasi rumah hunian keluarga. Foto: Amesta Living by Intiland.
Secara umum pajak rumah biasa dikaitkan dengan biaya yang diperlukan ketika terjadi transaksi jual beli rumah. Biaya ini dapat dibebankan baik ketika pertama kali terjadi transaksi jual beli unit rumah baru atau saat rumah sudah terjual dan berganti kepemilikan. Pembayaran biaya ini berlaku untuk pihak perorangan atau pengembang.
Selain itu pajak terhadap sebuah rumah juga berlaku sebagai penanda bahwa seseorang sah secara hukum sebagai pemilik rumah.
Mengenal Subjek dan Objek PBB
Ilustrasi rumah dan tanah yang menjadi objek pajak. Foto: Magnolia Residences by Intiland.
Jika membahas tentang pajak rumah maka ada satu jenis pajak yang identik dengan hunian yaitu Pajak Bumi dan Bangunan. Subjek dari PBB itu sendiri adalah badan atau orang perorang yang sah dan legal yang memiliki hak atas bumi atau bangunan. Ia atau mereka berhak untuk menguasai dan mendapatkan manfaat atas objek tersebut.
Objek bumi dimaksud antara lain:
- Tanah
- Tambang
- Pekarangan
- Kebun
- Ladang
- Sawah
Sementara itu objek yang tergolong bangunan di dalam PBB antara lain:
- Rumah tempat tinggal
- Bangunan niaga
- Gedung
- Pusat perbelanjaan
- Kolam renang
- Pagar yang mewah
- Jalan tol
Maka dari itu sangat penting untuk membayar pajak karena bermanfaat untuk legalitas Anda sebagai pemilik bumi dan bangunan. Selain itu alasan mengapa pajak harus dibayar adalah sebagai partisipasi nyata Anda sebagai warga negara. Pajak ini nantinya akan digunakan untuk biaya pembangunan berbagai fasilitas umum.
Sehingga dengan membayar pajak, maka Anda telah turut berpartisipasi di dalam pembangunan negara.
Apa Dampaknya Jika Tidak Membayar Pajak Rumah
Ilustrasi mencatat pajak rumah. Foto: Pxhere.
Jika Anda telah memiliki rumah atau bangunan untuk dijadikan tempat tinggal apa akibatnya jika Anda tidak membayarkan pajak rumah?
Tentu saja hal pertama yang akan Anda rasakan adalah beban biaya yang harus Anda bayar. Ingat, semakin lama Anda menunda bayar pajak dari tahun ke tahun maka lambat laun nilai yang harus dilunasi semakin bertambah. Perlu Anda ingat pula akumulasi biaya pajak ini belum termasuk dengan denda lho!
Denda PBB itu sendiri senilai 2% dari jumlah pajak yang harus Anda bayar. Di sisi lain denda ini terus diakumulasi selama jumlah bulan Anda belum melunasi pajak rumah. Perlu Anda ketahui juga ketentuan denda ini memiliki dasar Peraturan Menteri Keuangan bernomor 78/PMK.03/2016 mengenai besaran denda pajak.
Batas waktu penunggakan sendiri selama 24 bulan atau 2 tahun dengan PBB terutang yang dicantumkan pada SPPT harus dilunasi 1 tahun setelah surat diterima pemilik properti dalam hal ini wajib pajak.
Cara Mengecek Pajak
Contoh SPPT. Foto: Cermati.com.
Karena pajak rumah itu penting dan harus dibayarkan tepat waktu, maka Anda harus perhatikan kapan saja waktu membayarnya. Tenggat waktu pembayaran bisa berbeda-beda, namun biasanya jatuh setiap tanggal 31 Agustus setiap tahunnya.
Supaya Anda terhindar dari denda, Anda dapat mengecek tagihan PBB yang tertuang dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). SPPT bisa Anda dapatkan melalui kantor kecamatan atau kelurahan. Anda juga bisa mengontak ketua RT atau RW setempat.
Setelah Anda mendapatkan SPPT Anda dapat mengecek berapa jumlah yang harus dibayar pada bagian bawah surat. Di situ tertera “Pajak Bumi dan Bangunan yang Harus Dibayar.” Tepat setelah kalimat tersebut tercantum nilai rupiah yang perlu Anda keluarkan.
Cara Membayar Pajak Rumah
Ilustrasi pembayaran pajak rumah tinggal. Foto: bappenda.asahankab.go.id.
Setelah Anda memegang SPPT maka Anda dapat membayar menggunakan cara online atau offline.
Bagi Anda yang ingin membayar pajak rumah secara online, Anda dapat kunjungi website layanan pajak. Hanya saja tidak semua daerah sudah memiliki fasilitas ini. Contohnya jika Anda berada di Jakarta Anda dapat kunjungi Pajakonline.jakarta.go.id/esppt.
Begitu Anda masuk ke dalam situs Anda cukup ikuti petunjuk untuk mendapatkan nilai tagihan serta denda jika ada. Setelah itu Anda kunjungi beberapa marketplace yang ada di Indonesia.
Contohnya di sebuah toko online berwarna hijau, Anda cukup buka aplikasinya melalui smartphone. Anda klik pilihan PBB, masukkan data objek pajak yang akan dibayarkan, kemudian muncul nominal sesuai tagihan. Anda lalu klik “Bayar Sekarang” kemudian pilih cara pembayaran yang Anda sukai misalnya via mini market, m-banking atau metode lainnya.
Ilustrasi membayar pajak rumah secara offline di bank. Foto: 99.co.
Apabila Anda memilih membayar secara offline Anda dapat membawa SPPT, kemudian kunjungi bank pemerintah daerah yang ditunjuk. Contohnya jika Anda berada di Jawa Barat, Anda bawa SPPT lalu hampiri teller bank dengan menunjukkan lembaran tersebut.
Langkah berikutnya Anda cukup membayar sejumlah angka yang tertera pada SPPT. Mudah sekali bukan?
Berbagai Jenis Pajak Rumah dan Contoh Cara Menghitung
Hunian rumah yang termasuk ke dalam objek pajak. Foto: Serenia Hills by Intiland.
Saat Anda akan membeli atau menjual properti maka Anda akan menemui berbagai jenis pajak yang terkait dengan proses ini. Hal ini terjadi baik pada pembeli maupun penjual baik ketika proses jual beli atau ketika Anda sudah memiliki properti tersebut.
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
PBB adalah pajak rumah yang harus Anda bayar setiap tahun sesuai ketentuan UU No. 12 Tahun 1985 dengan batas nilai jual properti terkena pajak minimal Rp 8 juta.
Rumus dasar PBB adalah 0,5% x Nilai Jual Kena Pajak.
Akan tetapi Anda harus mencari tahu terlebih dahulu berbagai komponen penghitungan PBB di bawah ini:
- Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah
- NJOP bangunan
- NJOP tanah serta bangunan
- NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sesuai dengan ketetapan regional tertinggi sebesar Rp12.ooo.ooo
- Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) sebesar 20% untuk rumah dengan nilai kurang dari Rp 1 miliar atau 40% bagi rumah senilai lebih dari Rp 1 miliar dari NJOP
Mari perhatikan contoh menghitung PBB Rumah berikut:
Anda membeli rumah dua lantai sebesar 200 m2 dengan luas tanah 300 m2. Harga tanah pada daerah tersebut berada di kisaran Rp500 ribu/m2 dengan nilai bangunan sebesar Rp300 ribu/m2.
- Harga Tanah = Rp 500.000 x 300 m2
= Rp 150.000.000 - Harga Bangunan = Rp 300.000 x 200 m2
= Rp 60.000.000 - Harga Total Tanah & Bangunan = Harga Tanah + Harga Bangunan
= Rp 150.000.000 + Rp 60.000.000
= Rp 210.000.000 - NJOP = Harga Total Tanah & Bangunan – NJOPTKP (sesuai dengan ketetapan regional tertinggi)
= Rp 210.000.000 – Rp 12.000.000
= Rp 198.000.000 - NJKP = 20% x NJOP
= 20% x Rp 198.000.000
= Rp 39.600.000 - PBB = 0.5% x Rp 39.600.000
= Rp 198.000
Jumlah PBB yang harus dibayar setiap tahunnya berdasrkan contoh kasus di atas adalah Rp 198.000
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN merupakan pajak yang harus dibayar hanya satu kali pada saat membeli rumah baru. PPN ini juga berlaku baik jika Anda membeli dari pengembang maupun perorangan.
PPN diambil dari pembelian atas properti yang memiliki nilai diatas Rp36 juta sebesar 10% dari nilai transaksi.
Rumus menghitung PPN adalah: Tarif PPN x Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau sebesar 10% x DPP.
Contoh menghitung PPN Rumah:
Pihak A menjual rumah ke Pihak B senilai Rp 500.000.000.
PPN = 10% x DPP
= 10% x Rp 500.000.000
= Rp 50.000.000
Maka PPN yang harus dibayarkan Pihak B adalah Rp 50.000.000.
3. Pajak Bea Balik Nama (BBN)
Saat Anda membeli rumah maka Anda perlu melakukan proses balik nama dari pihak penjual. Biasanya langkah ini ditangani oleh pengembang, namun jika Anda membeli secara perorangan maka proses ini perlu dilakukan sendiri atau melalui notaris. Sehingga BBN merupakan pajak yang harus dibayar hanya satu kali pada saat baru membeli rumah.
Rumus menghitung BBN secara mandiri adalah nilai tanah per m2 x luas tanah (m2) / 1000. Setelah itu tambahkan dengan ongkos membuat sertifikat sekitar Rp 25 ribu.
Contoh menghitung BBN Rumah:
Anda membeli rumah dengan luas tanah 100 m2 dengan harga tanah per m2 adalah Rp 10.000.000.
- BBN = nilai tanah per m2 x luas tanah (m2)/ 1000
= Rp 10.000.000 x 100 /1000
= Rp 1.000.000 - Kemudian tambahkan dengan ongkos pembuatan sertifikat,
Rp 1.000.000 + Rp 25.000 = Rp 1.025.000.
Nilai biaya yang perlu Anda keluarkan untuk Bea Balik Nama (BBN) adalah Rp 1.025.000.
4. Pajak Rumah Berupa Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah salah satu jenis pajak yang dikenakan kepada pihak pembeli. Hal ini diperkuat dengan ketetapan UU No. 21 Tahun 1997 yang menjadikan tanah dan bangunan sebagai objek pajak. Ketentuan ini juga berlaku baik untuk perorangan atau sebuah badan tertentu. Seperti PPN dan BBN, BPHTB merupakan pajak yang harus dibayar hanya satu kali pada saat membeli rumah baru.
Bagaimana cara menghitungnya? Rumus BPHTB cukup sederhana yakni 5% x (Nilai Total Transaksi – Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)). Perlu diperhatikan NPOPTKP memiliki perbedaan besaran antara satu daerah dengan yang lain.
Contoh menghitung BPHTB Rumah:
Ada sebidang tanah yang akan dijual di DKI Jakarta dengan luas 1.000 m2, sementara itu harga yang disepakati antara penjual dan pembeli berada pada angka Rp 10.000.000/m2
Diketahui NPOPTKP DKI Jakarta pada angka Rp80.000.000.
- Nilai Total Transaksi = nilai tanah per m2 x luas tanah (m2)
= Rp 10.000.000/m2 x 1.000 m2
= Rp 10.000.000.000 - BPHTB = 5% x (Nilai Total Transaksi – NPOPTKP)
= 5% x (Rp 10.000.000.000 – Rp 80.000.000)
= 5% x Rp 9.920.000.000
= Rp 496.000.000
Nilai biaya yang perlu Anda keluarkan untuk BPHTB adalah Rp 496.000.000.
Itulah berbagai seluk beluk pajak rumah yang perlu Anda ketahui. Semoga informasi ini membantu Anda yang sedang dalam tahap membeli hunian berkualitas. Ingat selalu bahwa dengan taat membayar pajak Anda telah turut serta dalam pembangunan negara serta menjamin status legalitas hukum kepemilikan bangunan Anda.
